日進市の不動産売却・査定の相談！収益物件の売却タイミングは？

1．市況

土地には売買価格が決められているため、地価で不動産の市況の分析が可能です。地価が上がると、不動産の価値が高まります。そのため、所有している不動産を高く売りやすいでしょう。

しかし、少子高齢化社会である現代では、物件の供給過多で不動産価値が下落するリスクも潜んでいます。不動産市況が悪化すると収益物件を高く売りづらくなるでしょう。

2．築年数

不動産は法律で耐用年数が決められており、耐用年数を超えると資産価値が下がっていきます。耐用年数は、木造で22年、鉄筋鉄骨コンクリート造で47年、ブロック造で38年などと、構造によって異なります。築年数と耐用年数の差が縮まるほど、不動産の収益性や価値は減少します。

また、金融機関の融資も不動産の築年数を考慮して行われるため、築年数が長く経過している物件の場合、融資条件が悪くなるというデメリットも発生するでしょう。耐用年数よりも早く物件が劣化することが多いため、不動産の売却は築15年以内をおすすめします。

3．状態

築15年以内の不動産なら高く売りやすいと前述しましたが、築15年以内であっても状態が悪ければ当然物件の価値は下がります。

物件がメンテナンスされていない、修繕の記録が残っていないという場合、買主は不具合が起こるリスクが高い物件ととらえ、物件の売却価格が安くなってしまうため注意しましょう。

4．税率の変化

不動産を売却して得る利益には、税金が発生します。個人所有の場合、税率は不動産の所有期間によって変動する仕組みで、5年以下の所有か5年以上の所有かで異なります。長く不動産経営をしていれば税率は低くなり、不動産の売却益が得やすくなるでしょう。

法人所有の場合、法人税・法人住民税・法人事業税の3つの税金が発生します。法人事業税は資本金の額によって計算方法が異なり、税率も地域によって異なるため、各自治体へご確認ください。

5．需要のある季節・ライバル物件による変動

賃貸物件の需要は、主に転勤や就職などがある4月・9月頃に増えます。多くの人々が移動する時期になると物件の価値は高まるでしょう。

また、所有物件の近くに新しい物件が建てられると、住宅の供給が増えたことで物件の価格が下落することもあるため、不動産売却時はライバル物件のリサーチが重要です。

1．大規模修繕をする前

外壁塗装、エレベーターの修理など大規模修繕が必要になるときは売却のタイミングに適しています。

特に予測売却益よりも大規模修繕にかかる費用のほうが高い場合は、大規模修繕の前に売却を検討しましょう。

2．築20年を迎える前

築年数によって、収益物件の資産価値は大きく変わります。築20年以内の物件は評価額が高いため、35年ローンでの借り入れが可能です。返済期間が長ければ月々の返済額が少なく、低利回りでも高く不動産売却ができるでしょう。

利回りが高い物件以外は、築20年以内を目安に売却をおすすめします。

3．新しい物件を購入したい

新しい物件の購入は、よほど手元に資金がある場合を除いて、融資を検討するでしょう。

2018年に金融機関が融資の引き締めを行い、今までは全額融資をしていた金融機関であっても、2～3割程度の頭金を求められるケースが増えています。

新しい物件を購入したいときは、まず手持ちの収益物件を売却し、その費用を新しい物件の購入費用にあてる、という買い替えの検討がおすすめです。

4．物件が満室になっている

入居率が高い物件は、すぐに収益が得られる物件として売れるため、満室のタイミングで売りに出すと不動産売却がしやすいです。

ただし、オーナーチェンジ物件は入居者がいて内覧ができない、という点で売却額が下がる傾向があります。

できるだけ損失を回避するために、満室でかつ物件の家賃が近隣の家賃相場より高いときを狙いましょう。

家賃収入が相場よりも高ければ、価格設定が強気でも売却できるでしょう。

5．月の収支がマイナスになった

収益物件は、入居者がいても毎月の収支がマイナスになる、というケースは少なくありません。これは、家賃が下落していくことや築年数が増して管理費・修繕積立金が上がっていくことが原因です。

月々の収支を確認しながら、赤字が出始めた場合は早めに売却しましょう。

6．引っ越しシーズンの直前

不動産業界の繁忙期である引っ越しシーズン、4月・9月は多くの人が物件を探すため、需要が高まります。

引っ越しシーズンの少し前に売り出せば、購入希望者の目に触れやすくなり、買い手もつきやすいでしょう。また、購入希望者同士の競争の原理も働きやすくなると、値引き交渉などがなく満額で売却ができる可能性も高まります。

収益物件は、売却時に損しないために売却のタイミングがとても大切です。売りたいと思ったときが売りどきですが、あまり状況がよくないタイミングの場合は、少し待ってから売却したほうがよいでしょう。

7．融資が出やすい時期を考慮する

金融機関の決算月は、一般的に3月の決算と9月の中間決算です。この時期は営業ノルマを達成するため、金融機関が融資に対して積極的になる傾向があります。

買う側の目線で考えるなら、その前月である1～2月、7～8月頃に売却することをおすすめします。